Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Spolek a odpis technického zhodnocení pronajaté nemovitosti

10.1.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Spolek a odpis technického zhodnocení pronajaté nemovitosti

Ing. Pavel Novák

Informácie platné podľa legislatívy v ČR!


Spolek má pronajatou tělocvičnu, kterou by chtěl zrekonstruovat. V nájemní smlouvě od pronajímatele má souhlas s technickým zhodnocením nemovitosti. Jakým způsobem (pokud je to vůbec možné) lze dát technické zhodnocení do nákladů nájemce? Pomocí odpisů rozpočítaných na celou dobu nájmu? Jednou částkou ke dni úhrady nákladů? Je nutné doložit oprávněnost nákladů ještě jinými dokumenty, kromě souhlasu s TZ v nájemní smlouvě?

Odpověď

Jedná se o problematiku odpisování technického zhodnocení nájemcem dle § 28 odst. 3 ZDP. Vlastník tělocvičny by měl přenechat nájemci (spolku) pronajímaný prostor (tělocvičnu) ve stavu způsobilém k užívání a k činnosti, ke které je prostor určen. V praxi se často setkáváme se situací, že si pronajímatel (vlastník)  a nájemce dohodnou v nájemní smlouvě pravidla, které upravují případné budoucí stavební úpravy, rekonstrukce (technické zhodnocení) pronajatého majetku. Na případných pravidlech určených v nájemní smlouvě týkajících se změn, úprav a zhodnocení pronajímaného majetku by měl mít zájem nejen vlastník, ale také nájemce. Je celkem běžné, že vlastník nechce investovat do pronajímaných prostor a pak si nechat hradit vyšší nájemné, aby se mu výdaje spojené s investicemi v budoucnu vrátily. Je zcela běžné, že si obě smluvní strany dohodnou, že  zásahy na najatém majetku bude realizovat a financoval nájemce. Technické zhodnocení je definováno v ustanovení § 33 ZDP a v našem případě se může jednat o stavební úpravy typu obklady stěn, stavební příčky v zázemí tělocvičny, výměna podlahy spojenou se změnou technických parametrů apod. Podle právních předpisů se technické zhodnocení stává automaticky součástí věci hlavní, tzn. pronajaté části budovy (tělocvičny)  a z toho plyne, že  přímo vstupuje do vlastnictví pronajímatele. Přestože většinou odepisuje hmotný majetek vlastník, je možné dle § 28 odst. 3 ZDP, aby odepisoval technické zhodnocení při splnění daných podmínek nájemce, který vlastník zhodnoceného majetku není. Podle výše zmíněného ustanovení ZDP je nutné splnit pro možnost odepisování technické zhodnocení „cizího” majetku následující podmínky:

  • technické zhodnocení hradí nájemce, tzn. zajišťuje jeho financování např. dodavatelským způsobem, popř. provádí svépomocí, a to z vlastních prostředků nebo poskytnutého úvěru,

  • nájemce má od vlastníka (původního odpisovatele) souhlas s příslušnými stavebními úpravami (technickým zhodnocením) na majetku,

  • nájemce má písemný souhlas pronajímatele, který je vlastník a odpisovatel zhodnoceného majetku  a v tomto písemném souhlasu (souhlas může být i součástí nájemní smlouvy) je nájemci pronajímatelem umožněno daňově odpisovat technické zhodnocení. Doporučuji před provedením poskytnout pronajímateli rozpočet a nechat si jej potvrdit a odsouhlasit, aby bylo průkazné, že konkrétní technické zhodnocení je odsouhlasené (není nezbytné, ale více dokumentů snižuje důkazní břemeno nájemce),

  • z uvedené nájemní smlouvy či souhlasu musí být zřejmé, že si vlastník (odpisovatel) nezvýší o výdaje na technické zhodnocení základnu pro daňové odpisy (vstupní cenu předmětného najatého hmotného majetku).

Nájemce zatřídí dokončené technické zhodnocení po uvedení do užívání do odpisové skupiny, ve které je zatříděn samotný pronajatý hmotný majetek. Tzn., že technické zhodnocení tělocvičny umístěné např. v budově školy (CZ-CC 1263) bude při splnění uvedených podmínek spolek odepisovat daňově 30 let. Účetně může odepisovat podle svých směrnic např. po dobu uzavření nájemní smlouvy (např. 5 let).  V žádném případě nelze zahrnout  jednorázově  do nákladů výdaje za celé zhodnocení. Okamžik, od kterého lze začít odpisovat,  je dán okamžikem uvedení technického zhodnocení do užívání.

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: