dnes je 19.11.2019
Input:

Nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě požívá od 1. listopadu osvobození

31.10.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě požívá od 1. listopadu osvobození

Ing. Věra Engelmannová

Informácie platné podľa legislatívy v ČR!

Po dlouhém a složitém legislativním procesu byla schválena novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákonné opatření” nebo „ZDNNV”), vyhlášená ve Sbírce zákonů dne 18. 10. 2019 pod č. 264/2019 Sb. S účinností od 1. 11. 2019 je použito osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí i první úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, kterou je jednotka v rodinném domě, a to při splnění dalších podmínek stanovených zákonem. Vzhledem k přechodnému ustanovení je možné novelu zákonného opatření aplikovat pouze na případy, kdy právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vzniknou 1. 11. 2019 a dále. V případech, kdy právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vzniknou do 31. 10. 2019, osvobození uplatnit nepůjde.

Podle nově zavedené úpravy je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k  dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě nebo rodinném domě, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek, případně na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k  němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v  bytovém domě nebo rodinném domě nebo jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

Podmínka užívání je naplněna pouze v případě, že poplatník prokáže, že již přede dnem právních účinků vkladu do katastru nemovitostí jednotku užíval. Naplnění této podmínky se v praxi prokazuje velmi složitě. Vhodnější variantou je pořizovat vždy stavbu nebo jednotku, která byla ke dni právních účinků vkladu již zkolaudovaná.

Podle znění platného do 31. 10. 2019 byla cílem § 7 ZDNNV týkajícího se osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí podpora bydlení v bytových domech a v  rodinných domech, jako v nejčastěji obchodovaných nemovitých věcech určených k bydlení, a nikoliv v rodinných domech rozdělených na jednotky. Záměrem zákonodárce nebylo přiznat osvobození podle § 7 ZDNNV v případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva k jednotkám ve všech typech staveb, ale pouze v případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva k jednotce v bytovém domě, a to po splnění všech podmínek stanovených zákonným opatřením.

Změna zákonného opatření byla vyvolána i současnou praxí, kdy se ve větší míře začaly rodinné domy rozdělovat na jednotky. Tento trend se projevuje zejména v okolí Prahy a velkých měst. V praxi často vyvstává otázka, proč se neuvažovalo s osvobozením jednotek v rodinných domech již v původní úpravě, když nabytí vlastnického práva k podílu na rodinném domě osvobození požívá již od 1. 1. 2014. V souvislosti s osvobozením podle § 7 ZDNNV je třeba si uvědomit, že v rámci legislativních prací při přípravě zákonného opatření v souvislosti s rekodifikací občanského práva bylo třeba vzít v úvahu i rozdílnost původní úpravy (daň z převodu nemovitostí – do 31.12.2013) a nové úpravy v daňovém zákoně, protože s účinností od 1. 1. 2014 došlo ke značné změně v obsahu podmínek pro přiznání osvobození zakotvených v daňových zákonech a zároveň k zavedení pětiletého časového testu oproti úpravě platné do 31. 12. 2013, podle které nesměla být stavba před převodem užívána a zároveň osvobození mohl uplatnit pouze poplatník, který měl v náplni činnosti výstavbu nemovitých věcí, případně prodej nemovitých věcí. Podle současné úpravy mohou osvobození uplatnit všichni poplatníci, pokud dojde k naplnění všech zákonem předpokládaných podmínek pro uplatnění osvobození. Na základě této změny došlo ke značnému rozšíření uživatelů práva spojeného s nárokem na osvobození, a proto bylo v rámci legislativních prací přistoupeno k vymezení užšího okruhu nemovitých věcí, jejichž nabytí vlastnického práva bude přiznáno osvobození. Cílem citovaného ustanovení byla podpora bydlení v bytových domech a v rodinných domech, jako v nejčastěji obchodovaných nemovitých věcech určených k bydlení, a nikoliv v rodinných domech rozdělených na jednotky, protože samotné vyčlenění jednotky v rodinném domě sice není v rozporu se zákonem, nicméně se nejedná o předpokládané uspořádání nemovité věci, když rodinný dům má sloužit svou povahou zejména pro rodinné bydlení, a proto neměl zákonodárce takovýto trend důvod podporovat. Považuji za důležité se zamyslet i nad dopady rozdělování rodinných domů na jednotky v praxi. Rozdělením rodinného domu na jednotky dochází ke zvýšení zátěže infrastruktury v obci, někdy dokonce proti plánovanému stavu, což se dále negativně odráží v nárůstu dopravy, nedostatku občanské vybavenosti, zvýšené ekologické zátěže, nedostatku míst ve školkách, školách atd. V některých případech se tak stává i v území, kde není povolena výstavba bytových domů. Kromě toho zákon zakládá povinnost založit společenství vlastníků jednotek, jako právnické osoby, která slouží k zajišťování správy domu a pozemku, a to pouze v případech, kde je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce, přičemž do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Z uvedeného je zřejmé, že ani občanský zákoník nepředpokládá, že by docházelo k četnějšímu vymezování takových jednotek v rodinných domech. Zároveň lze v souvislosti s uvedeným předpokládat, že právní uspořádání jednotek v rodinných domech, pro které neplatí povinnost založit společenství vlastníků, jako osoby mající v náplni správu domu, může v budoucnosti přinášet problémy týkající se správy společných částí rodinného domu rozděleného na jednotky, jako samostatné nemovité věci v občanskoprávním smyslu, ve kterých budou bydlet zcela cizí lidé. Z povahy věci by podstatou rodinného domu mělo být jeho užívání rodinou.

Jednotky v rodinných domech byly vymezovány i v minulosti v době, kdy nebyl takový nedostatek bytů na trhu. Jednalo se o meziroční přírůstky v řádech desítek, maximálně stovek bytů. Podle údajů z ČÚZK bylo k 1. 1. 2017 evidováno v katastru nemovitostí za celou Českou republiku celkem 1 176 790 rodinných domů a z toho bylo pouze 4 666 rodinných domů rozděleno na 15 743 jednotek. V bytových domech bylo vymezeno celkem 1 781 445 jednotek. I přes shora uvedené bude novela zákonného opatření, na základě které dochází k rozšíření osvobození i na první úplatné nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě, jistě pozitivně přijata poplatníky daně z nabytí nemovitých věcí.

Zamyšlení nad úlohou daně z nabytí nemovitých věcí v systému daní v České republice

V průběhu legislativního procesu došlo k vrácení projednávaného senátního tisku Senátem zpět do Poslanecké sněmovny s pozměňovacím návrhem na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Poslanecká sněmovna v hlasování o vráceném poslaneckém návrhu setrvala na svém původním návrhu zákona a zákon upravující rozšíření osvobození od daně byl schválen. Při řešení návrhu na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a diskuzi týkající se jejího místa v daňové soustavě České republiky nedošlo k dostatečnému porovnání se státy Evropské unie. Často byla zpochybňována i vhodnost určení nabyvatele jako poplatníka daně.

Daň z nabytí nemovitých věcí, dříve daň z převodu nemovitostí, je historickou daní, která má své trvalé místo v daňových soustavách většiny států Evropské unie. Daň z převodu nemovitých věcí v nějaké formě daně nebo poplatku vybírají na straně nabyvatele nemovité věci v Belgii, Dánsku, Finsku, Francii, Irsku, Itálii, Kypru, Lotyšsku, Maďarsku, na Maltě, v Nizozemí, Portugalsku, Řecku, Španělsku, Švédsku a ve Velké Británii. V Rakousku a Německu tuto daň vybírají, ale poplatníky jsou solidárně kupující i nabyvatel. Pouze v Polsku a Slovinsku je poplatníkem převodce, jak tomu bylo i v České republice do 31. 12. 2013. Ani výše sazby daně 4 % uplatňovaná v České republice nevybočuje svou výší z výše sazby daně uplatňované v ostatních státech. Naopak patří mezi nižší sazby daně, protože v řadě shora uvedených států je sazba daně vyšší než v České republice. Vzhledem k tomu, že většina případů, které podléhají dani z nabytí nemovitých věcí, je evidována v katastru nemovitých věcí, lze předpokládat, že daň z nabytí nemovitých věcí je vybírána téměř ve všech případech, kdy vznikne předmět daně. Inkaso této daně činilo za rok 2018 celkem 13,6 miliardy. Jedná se o stabilní příjem státního rozpočtu, který má meziročně mírně stoupající tendenci. K 25. 10. 2019 činilo inkaso 11 miliard, oproti stejnému dni v loňském roce byl zaznamenán mírný nárůst ve výši 45 milionů.

S přihlédnutím ke shora uvedenému je třeba konstatovat, že zachování daně z nabytí nemovitých věcí, jako i ostatních majetkových daní v daňovém systému České republiky, je předpokladem spravedlivého zdanění.