Ako spolu súvisia nepodnikateľ, prenájom nehnuteľností a transferové oceňovanie?

Ak fyzická osoba, konateľ spoločnosti s ručením obmedzeným prenajme nehnuteľnosť spoločnosti s ručením a tieto osoby sú personálne prepojenými osobami, potom ide o obchodný vzťah medzi závislými osobami. Ak je cena prenájmu odlišná v porovnaní s cenami používanými v porovnateľných transakciách medzi nezávislými osobami, je povinnosťou závislej osoby zvýšiť o tento rozdiel základ dane z príjmov.

Daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len "ZDP") použije v súlade s ust. § 6 ods. 6 ZDP na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) ustanovenia § 17 až 29 citovaného zákona
Tak ako každý daňový výdavok aj daňový výdavok vynaložený v súvislosti s príjmami z prenájmu musí spĺňať podmienky vymedzené v § 2 písm. i) ZDP, t.j. musí byť daňovníkom preukázateľne vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov a zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 ZDP.
Uplatnenie daňových výdavkov v súvislosti s príjmami z prenájmu je závislé od toho, či daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do svojho obchodného majetku [§ 2 písm. m) ZDP] alebo nie.
Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, potom si v súlade s podmienkami ustanovenými v zákone o dani z príjmov môže do daňových výdavkov uplatniť:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie,
• výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov, napr. daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ale aj napr. poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti,
• výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, a to:
  • výdavky za energie, ktorými sa rozumejú dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť a dodávka plynu,
  • výdavky za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, ktorými sú najmä odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky, poplatky za pripojenie na internet.

Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku môže si do daňových výdavkov uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, t.j. výdavky na energie a výdavky za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.

Čo sa týka výdavkov vynaložených na obstaranie hnuteľných vecí je potrebné mať na zreteli vecnú a časovú súvislosť s dosahovanými príjmami. Príjmami z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. 3 ZDP aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Podľa ustanovenia § 121 odst.1 Občianskeho zákonníka, príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali. Vec, ktorá tvorí príslušenstvo veci hlavnej, je v právnom zmysle vecou samostatnou, ale platí na ňu právny režim vťahujúci sa na vec hlavnú. Ak má byť určitá vec príslušenstvom hlavnej veci, musí byť vlastníkom určená k trvalému užívaniu s hlavnou vecou a obidve musia byť trvale spojené spoločným účelom. Len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci, zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, považovať za daňový výdavok a to buď jednorazovo alebo formou odpisov (ak je hnuteľná vec hmotným majetkom podľa § 22 ods. 2 písm. a) ZDP). V záujme odstránenia pochybností, či je hnuteľná vec prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné daňovníkovi odporučiť, aby bolo zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikované jej príslušenstvo.

Od výdavkov vynaložených na obstaranie hnuteľnej veci prenajímanej ako príslušenstvo nehnuteľnosti je však treba striktne odlišovať výdavky vynaložené na technické zhodnotenie resp. opravu prenajímanej nehnuteľnosti napr. výmena vane a pod., ktoré sú daňovým výdavkom len v prípade ak je prenajímaná nehnuteľnosť vložená v obchodnom majetku daňovníka.

Od 01.01.2015 sa povinnosť transferového oceňovania vzťahuje tak na zahraničné závislé osoby ako aj na tuzemské závislé osoby.

Podľa ust. § 2 písm. n) ZDP je závislou osobou blízka osoba alebo ekonomicky, personálne alebo inak prepojená osoba, pričom ekonomické a personálne prepojenie je definované v § 2 písm. o) ZDP.

V súlade s ust. § 17 ods. 5 ZDP povinnosťou závislých osôb podľa § 2 písm. n) a r) ZDP je úprava základu dane o rozdiel, o ktorý sa ceny pri vzájomných obchodných vzťahoch závislých osôb vrátane cien za poskytnuté služby, pôžičky a úvery líšia od cien používaných medzi nezávislými osobami v porovnateľných obchodných alebo finančných vzťahoch, ak v dôsledku tohto rozdielu došlo k zníženiu základu dane alebo zvýšeniu daňovej straty. Na zistenie uvedeného rozdielu sa používajú rôzne metódy transferového oceňovania, a to metódy, ktoré vychádzajú:

• z porovnávania ceny (metóda nezávislej trhovej ceny, metóda následného predaja alebo metóda zvýšených nákladov),
• z porovnávania zisku (metóda delenia zisku alebo metóda čistého obchodného rozpätia).

O používanej metóde transferového oceňovania je daňovník povinný viesť osobitnú dokumentáciu. Obsah dokumentácie o používanej metóde transferového oceňovania určuje MF SR v usmernení č. MF/011491/2015-724 o určení obsahu dokumentácie podľa § 18 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. V závislosti od toho, aké požiadavky sú kladené na rozsah informácií uvádzaných v dokumentácii o používanej metóde transferového oceňovania, sa rozlišujú tri formy dokumentácie, a to:

• skrátená dokumentácia,
• základná dokumentácia a
• úplná dokumentácia.

Ak máte otázky, na ktoré Vám vieme odpovedať, napíšte nám na
odpovede@dashofer.sk